Сделки с жилыми помещениями.

§2.2.1. Договор коммерческого найма жилых помещений

Действующее жилищное законодательство не содержит определения понятия «договор коммерческого найма». В.Н. Литовкин указывает, что название введено в обиход в юридической литературе и адекватно его правовой природе. Советское и прежнее российское законодательство знали единый договор найма жилого помещения.
Особенности правового регулирования отношений по поводу использования жилья в коммерческих целях были закреплены в нормах Жилищного кодекса РСФСР, посвященных правилам пользования жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда, принадлежащих гражданам (глава 6 ЖК РСФСР). При этом Кодекс допускал заключение договора найма или аренды, не конкретизируя их различий, а принятый в конце 1992 года Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» - лишь договора аренды, но в домах иных жилищных фондов.
Глава 35 Гражданского кодекса РФ, разделившая договор найма жилого помещения на договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилом фонде социального использования и просто договор найма жилого помещения, не восприняла дословно ни нормы ЖК РФ, ни Закона. Юридическая литература и ряд подзаконных нормативных актов, а вслед за ними и правоприменительная практика стали именовать договоры как «договор социального найма» и «договор коммерческого найма». Ст. 671 ГК РФ закрепила различие между договором найма жилого помещения и договором аренды жилого помещения, указав, что в соответствии с последним юридические лица могут использовать жилье для проживания граждан. По нашему мнению, договор коммерческого найма может быть заключен по поводу жилого помещения любого вида жилого фонда, кроме жилья социального использования государственного и муниципального жилого фонда.
В ст. 671 ГК РФ определены стороны договора найма как собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), с одной стороны, и, с другой стороны, наниматель, которым, с учетом положений ч. 2 статьи, следует признать физическое лицо. Таким образом, Закон устанавливает обязательные требования к объему павомочий наймодателя, который должен быть или собственником жилого помещения, или управомоченным им лицом.
Рассмотрим общие черты и отличия договора коммерческого найма и договора социального найма с тем, чтобы дать определение договора коммерческого найма.
Если в качестве наймодателя ч. 1 ст. 671 ГК РФ прямо называет собственника или управомоченное им лицо, то категорию нанимателей из этой статьи можно определить путем исключения субъектов, которые в силу части второй статьи не могут быть этой стороной договора, т.е. юридические лица. О том, что нанимателем может быть только гражданин, говорится в статье 677 ГК РФ.
Статья 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения: государственный и муниципальный жилой фонд социального использования, оставляет все другие пригодные для жилья помещения возможными объектами договора коммерческого найма. Таким образом, выявляется один из признаков договора сфера действия.
Объектом договора найма жилого помещения, в силу ст. 673 ГК РФ, может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). При этом законодатель особым образом выделяет признак пригодности жилья: диспозиция ч. 2 п. 1 статьи носит отсылочный характер и предполагает существование особого порядка определения пригодности. Ст. 676 ГК РФ называет обеспечение пригодности жилого помещения первоочередной обязанностью наймодателя. Исходя из различных степеней социального значения договора социального найма и договора коммерческого найма, представляется, что такой особый подход к этому критерию должен быть применим скорее к первому, нежели к последнему виду договора, т.к. стороны при заключении договора коммерческого найма свободны в своих действиях (ст. 421 ГК РФ) и вольны сдавать в наем и нанимать не отвечающее всем установленным требованиям жилищного законодательства помещение, например, предусмотрев по этому поводу особые условия договора.
Императивность требования о пригодности к постоянному проживанию не отвечает и срочному характеру договора коммерческого найма. Думается, что вернее было бы, применительно к данному договору, говорить о приемлемости, а не о пригодности жилого помещения, приняв ее за один из квалифицирующих признаков.
Объектом договора найма может быть не только одно изолированное жилое помещение. В случаях найма жилого помещения в многоквартирном доме объектом договора будет сложная вещь: главная квартира и принадлежность доля общих помещений дома, несущих конструкций, механического, электрического, санитарно-технического оборудования, обслуживающего не одну квартиру (ст. ст. 134, 135, 290 ГК РФ).
Форму заключения договоров найма законодатель однозначно предусмотрел как простую письменную. Соблюдение этого условия, безусловно, дисциплинировало бы участников правоотношения, сделало бы процесс разрешения споров более цивилизованным. Однако на практике, особенно в сельской местности, редко составляются документы по поводу сдачи в наем жилья, которые отвечали бы обычным требованиям к договору, но и отсутствуют иные «письменные и другие доказательства», которые могут, в силу п. 1 ст. 163 ГК РФ, подтверждать в случае спора факт совершения сделки. Коммерческому найму жилья не предшествует решение единоличного или коллегиального органа; не требуется ордера для вселения. Поскольку в случае несоблюдения простой письменной формы сделки стороны лишены возможности ссылаться на свидетельские показания, а принципы состязательности и диспозитивности гражданского процесса уравняли стороны правоотношения (кроме случаев, указанных в законе), на практике им трудно будет доказать наличие обязательств и их условий. В связи с тем, что речь идет об одном из конституционных прав граждан и судебная практика принимает в качестве доказательств возникновения и прекращения жилищных правоотношений любые без исключения фактические данные, которые в соответствии со ст. 49 ГПК РСФСР могут иметь значение для правильного разрешения дела. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что однозначно императивный смысл этой норме придавать рано.
Для нанимателей коммерческого жилья законодатель гарантировал сохранение договора найма и его условий при переходе права собственности. Принимая во внимание нормы ст. ст. 216, 294, 296 ГК РФ, то же следует отнести и к переходу делегированных собственником прав иным «управомоченным лицам» других вещных прав (ст. 675 ГК РФ). В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своих прав. Ввиду предоставленного гражданам, постоянно проживающим вместе с нанимателем, равного права пользования жилым помещением (ч. 2 п. 2 ст. 677 ГК РФ), на них также не отразится факт смены стороны договора.
Наниматель может использовать жилое помещение в соответствии с целями заключенного договора, если жилое помещение свободно и пригодно для проживания, что должен обеспечить наймодатель в силу п. 1 ст. 676 ГК РФ. К другим обязанностям наймодателя закон относит надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение; предоставление коммунальных услуг или обеспечение возможности их предоставления; ремонт мест общего пользования и систем коммуникации (п. 2 ст. 676 ГК РФ). Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма. Обязанность наймодателя по осуществлению капитального ремонта социального жилья в соответствии с нормами ЖК РФ носит императивный характер.
Если помещение нуждается в капитальном ремонте настолько, что перестает быть пригодным для постоянного проживания, договор расторгается в соответствии с п. 3 ст. 687 ГК РФ. В других случаях наймодателю придется дождаться окончания срока договора.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение__________________________________________________3-5

Глава 1. Общие положения о сделках
с жилыми помещениями_____________________________________6-22
§1.1. Жилые помещения как объект
гражданско-правовой сделки____________________________6-15
§1.2. Участники сделок с жилыми помещениями__________15-22

Глава 2. Отдельные виды сделок с жилыми помещениями_______23-64
§2.1. Сделки, направленные на отчуждение
жилых помещений___________________________________23-41
§2.1.1 Договор купли-продажи жилых помещений_______23-31
§2.1.2. Договор обмена жилых помещений_______________31-41

§2.2. Сделки, направленные на передачу отдельных
прав на жилые помещения_____________________________41-64
§2.2.1. Договор коммерческого найма жилых помещений__41-54
§2.2.2. Договор социального найма жилых помещений_____54-64

Заключение______________________________________________65-68

Нормативно-правовые акты_________________________________69-70

Список используемой литературы___________________________71-74
Судебная практика__________________________________________75

Приложение 1____________________________________________76-78
Приложение 2______________________________________________79

Введение

Актуальность темы исследования. Право на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции Российской Федерации, является фундаментальным, так как оно выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества. В перечне приоритетов продуктов индивидуального потребления человека жилье выделяют на одно из первых мест, наряду с потребностью в воздухе, воде, пище, энергии.
Проводимая жилищная реформа, получившая в последнее время статус национального проекта, направлена на решение широкого круга вопросов. Изначально предполагалось, что в создаваемой в ходе реформирования системе каждый самостоятельно вкладывает средства в покупку или строительство жилья, не рассчитывая решить возникшую у него жилищную проблему за счет государственных, муниципальных или общественных жилищных фондов, а полагаясь на систему компенсаций (субсидий), кредиты для приобретения жилья.
Владельцы жилых помещений вправе распоряжаться своим жильем путем заключения гражданско-правовых сделок. Так, собственники вправе совершать сделки: купли-продажи, мены, дарения, завещания и залога. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями.
Отсутствие единства правового регулирования в различных нормативных актах жилищных отношений, связанных с совершением сделок в данной сфере значительно усложняет осуществление государством последовательной жилищной политики, порождает неопределенность в осуществлении гражданами своих прав.
Данная проблема требует всестороннего изучения практики применения новейшего законодательства о праве собственности на жилище, а также с учетом того, что многие аспекты сделок все еще не получили надлежащего законодательного урегулирования.
Степень разработанности темы. Проблемы правового регулирования совершения сделок с жилыми помещениями становились предметом научных исследований в трудах таких исследователей, как О.И. Белоножкина, А.В. Борисенко, В.И. Бутенев, И.А. Емелькина, С.Б. Иванников, Е.В. Лапутева, Г.А. Свердлык и др.
В современной правовой науке ввиду принятия нового Жилищного кодекса, исследования проблем совершения сделок с жилыми помещениями значительно активизировались. Достаточно много внимания уделяется как отдельным аспектам указанной проблемы, так и её исследованию в целом. Особо необходимо выделить работу П.В. Крашенинникова, где много внимания уделено вопросам совершения сделок с жилыми помещениями. В частности, рассмотрено понятие, виды указанных сделок, их особенности и специфику совершения. Вместе с тем, ряд важных аспектов проблематики, связанных с совершением сделок с жилыми помещениями, несмотря на их первостепенную методологическую, научную и практическую значимость, до сих пор остается мало исследованным.
Объектом дипломного исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с совершением сделок с жилыми помещениями.
Предметом исследования являются нормы права, определяющие особенности совершения сделок с жилыми помещениями.
Основная цель исследования заключается в том, чтобы на основе учета достижений правовой науки, опыта исследования соответствующих правовых норм определить специфику совершения сделок с жилыми помещениями.
Исходя из цели дипломного исследования, определены следующие его задачи:
1) изучить понятие и признаки жилых помещений как объекта гражданско-правовой сделки;
2) выявить состава участников сделок с жилыми помещениями;
3) определить характерные черты договора купли-продажи жилых помещений;
4) установить порядок совершения договора обмена жилых помещений;
5) рассмотреть и определить признаки договор коммерческого найма жилых помещений;
6) выделить специфику договор социального найма жилых помещений
Методологической основой дипломной работы является общенаучный диалектический метод познания, позволяющий рассматривать совершение сделок с жилыми помещениями как динамическую категорию, зависящую от экономических, правовых и социально-политических факторов в определенную историческую эпоху. Также были использованы методы анализа, синтеза, аналогии и обобщения, сравнительно-правовой и формально-логический методы.
Нормативной правовой основой исследования является Гражданский, Жилищный кодексы Российской Федерации, иные нормативно-правовые акты, принятые на их основе, акты высших судебных органов.
Структура работы обусловлена предметом исследования и состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных нормативно-правовых актов, литературы, судебной практики и приложений.


Глава 1. Общие положения о сделках с жилыми помещениями
§1.1. Жилые помещения как объект гражданско-правовой сделки

В постсоветском законодательстве, действовавшем до введения в действие Жилищного кодекса РФ , не существовало единого понятия жилого помещения. Различные нормативно-правовые акты, применительно к регулируемым отношениям, по-разному определяли признаки жилого помещения, в связи с чем отсутствовала необходимая праву (и правоприменителю) определенность в вопросе о том, что считать жилым помещением.
В одних нормах законодателем при определении жилого помещения использовался критерий предназначенности жилого помещения для проживания, в других пригодности его для проживания, в-третьих соответствие его санитарным и техническим требованиям. Неоднозначность подхода к определению важнейшей категории гражданских и жилищных прав отмечалась в юридической литературе, однако среди авторов также отсутствовало единое мнение по вопросу о признаках жилого помещения.
Особенности понятия жилого помещения определяются его положением в системе объектов прав. Категория «жилое помещение» является видовой по отношению к категориям «вещь», «недвижимость» и обеспечивает их связь с конечными видами жилых помещений. Внутренняя структура правовой модели жилого помещения образована гражданско-правовыми конструкциями «сложная вещь», «недвижимость», «помещение». Внешняя форма образована дополнительным элементом пригодностью для постоянного проживания.
В ЖК РФ категория «жилое помещение» наделена родовым содержанием и имеет характер универсальной модели объектов прав в жилищной сфере. В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к видам жилых помещений относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Доминирующее положение жилого помещения в системе объектов жилищных прав означает, что объекты материальной действительности могут быть квалифицированы в качестве жилых помещений не непосредственно, а только через конечные виды жилых помещений, сформированные на основе общей модели.
В статье 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Итак, понятие жилого помещения как объекта гражданско-правовой сделки предусматривает наличие двух групп признаков.
І. Общие с иными объектами гражданских прав признаки жилых помещений (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).
1. Изолированность обязательное условие признания помещения жилым. «Изолированность» жилых помещений не является абсолютной. В законе речь идет об относительной изолированности. Все жилые помещения имеют вход и выход, обеспечивающие сообщение непосредственной среды обитания человека с внешним миром. Количество путей сообщения может быть различным. При определенных условиях жилой дом, квартира или комната могут иметь более одного выхода во внешнюю среду (места общего пользования, земельный придомовый участок).
Значение «изолированности» заключается в обособлении индивидуального жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц. ожно утверждать, что в признаке «изолированности» жилых помещений заложено одно из основных условий осуществления и защиты конституционного права граждан на неприкосновенность жилища.

1. Аскназий С.И., Брауде И.И., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1954, 215 с.
2. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963, 223 с.
3. Басин Ю.Г., Попов И.И. О жилищных правах советских граждан. Алма-Ата, 1966, 213 с.
4. Белоножкина О.И. Основания изменения договора социального найма / Автореф. дис канд. юрид. наук, Саратов, 2004, 21 с.
5. Борисенко А.В. Купля-продажа жилой недвижимости: Современные и правовые проблемы / Автореф. дисс. канд. юрид. наук, Волгоград, 2002, 26 с.
6. Бутенев В.И. Договор купли-продажи жилых помещений // Аграрное и земельное право, 2007, № 1, С. 81-88.
7. Бутенев В.И. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилых помещений // Аграрное и земельное право, 2007, № 5, С. 62-69.
8. Гражданское право. В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов, М., 2002, 774 с.
9. Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита: Учебное пособие. М., 2003, 128 с.
10. Епифанцев А.В. Правовой режим недвижимого имущества в жилищной сфере / Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук, Екатеринбург, 2007, 26 с.
11. Жилин Г.А. Комментарий судебной практики. № 5. М.: Юридическая литература, 1999, 317 с.
12. Журавлев Т. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма // Гражданское право, 2007, № 2, С. 14-17.
13. Закон РФ от 24.12.1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99.
14. Иванников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения / Автореф. дисс. канд. юрид. наук, М., 2007. 25 с.
15. Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры // Семейное и жилищное право, 2007, № 3, С. 25-27.
16. Кириченко О.В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право, 2007, № 6, С. 18-23.
17. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ // Правоведение, 1998, № 2, С. 153-159.
18. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Отв. ред. О.Н. Садиков, М: Юринформцентр, 1995, 448 с.
19. Кострикина А.А. Особенности продажи жилых помещний // Право, общество, власть и современность, М., 2005. С. 8-9.
20. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 5-е изд., перераб. и доп., М.: Статут, 2005, 572 с.
21. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция, 2001, № 9, С. 39-43.
22. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический Центр Пресс, 2002, С. 140-141.
23. Лапутева Е.В. Права членов семьи и пользователей при купле-продаже жилых помещений // Правовые проблемы укрепления Российской государственности. Часть 12, Томск: Изд-во Томского университета, 2002, С. 161-163.
24. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему. Проблемы современного гражданского права, М.: Городец, 2000, С. 236-275.
25. Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству / Автореф. дисс. канд. юрид. наук, Томск, 1970, 33 с.
26. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 1990, 335 с.
27. Маслов В.Ф. Защита личных прав граждан. Харьков, 1970, 275 с.
28. Осипова С.В. Согласие (разрешение) органа опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимостью при участии несовершеннолетних // Нотариус, 2006, № 5, С. 16-17.
29. Ремидовский Р.А. К вопросу о правовой природе договора коммерческого найма жилого помещения в российском праве // Право и государство, 2007, № 11, С. 45-49.
30. Свердлык Г.А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право, 2007, № 7, С. 33-43.
31. Свит Ю.П. Прекращение договора социального найма // Жилищное право, 2006, № 9, С. 39-47.
32. Строганова Т.П. К вопросу законодательного закрепления понятия жилого помещения // Юридическая наука и практика, Пермь, 2003, С. 137-146.
33. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право, 1998, № 3, С. 89-93.
34. Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный), М., 2005, 584 с.
35. Тихомиров М.Ю. Договор социального найма жилого помещения: Практическое пособие, М.: Изд-во Тихомирова М. Ю., 2007, 94 с.
36. Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности // Нотариус, 2003, № 1, С. 39-44.
37. Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение // Бюллетень нотариальной практики, 2002, № 4, С. 2-9.
38. Черкашина И. Защита жилищных прав граждан в публичных договорах // Российская юстиция, 2001, № 10, С. 64-66.